פסק-דין בתיק ע"א 2083/05

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופטת ר' רונן) מיום 28.3.2005 בתיק ה"פ 200775/04 אשר קיבל את תובענת המשיבים והורה לעו"ד רוטמן  לחתום בשם המערער על מסמכי רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים, באופן שלמשיבים יוצמדו 78/122 חלקים מהרכוש המשותף ולמערער יוצמדו 44/122 חלקים בלבד, לפי שטח הבנוי של כל אחד מהצדדים. כמו כן לפנינו בקשת רשות ערעור על החלטות בית משפט השלום בתל אביב מיום 2.1.2005. האחת - להעיד עד שלא הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו, השנייה - לא לבקר בנכס נשוא המחלוקת.

כפי שיובהר בהמשך, בקשת רשות הערעור נדונה כערעור והערעורים נדונים במאוחד.

1.                    רקע

(א)                הצדדים היו בעלים במושע של חלקה 291 בגוש 6212 (להלן: - " החלקה") עליה בנוי בנין ברח' שטריקר 56 בתל אביב (להלן: " הבית") כשהמערער רשום כבעל הזכויות במחצית החלקה והמשיבים כבעלי הזכויות במחצית השניה. הבית כלל בשנת 1990 שתי קומות: קומת קרקע וקומה ראשונה, ובהן שתי דירות זהות בגודלן, ועל-פי זכויותיהם בחלקה מחזיק המערער בדירה בקומת קרקע (להלן: - " דירת המערער") והמשיבים מחזיקים בדירה בקומה א' (להלן: - " דירת המשיבים").

(ב)                 לסכסוך דנן, קדם סכסוך שפרץ עוד  בשנת 1990 בין המשיבים למשפחת ימיני, שהיו בעלי דירת המערער אז, ועניינו היה פירוק השיתוף במקרקעין. לאחר מכן מכרה משפחת ימיני את זכויותיה למשפחת בלנגה וביום 26.2.1990 הסתיים סכסוך השכנים האמור, כאשר הדירה כבר היתה בבעלות משפחת בלנגה, בדרך של חתימה על הסכם פשרה בין בלנגה למשיבים. הסכם שקיבל תוקף של פסק דין (להלן: " הסכם הפשרה").

לאחר החתימה על הסכם הפשרה, וכמוסכם בו, בנו המשיבים קומה נוספת מעל דירתם.

(ג)         ביום 2.3.1994 חתם המערער על הסכם שבו רכש את דירתו ממשפחת בלנגה (להלן: " הסכם הרכישה").

(ד)        המשיבים הגישו תובענה בדרך של המרצת פתיחה נגד המערער ובה עתרו להורות למשיב הפורמלי בתובענה (עו"ד איתמר רוטמן) לחתום בשמו ובמקומו של המערער על מסמכי רישום הבית כבית משותף כאשר לדירתם יוצמדו 78/122 חלקים מהרכוש המשותף ולדירת המערער יוצמדו 44/122 חלקים.

2.                    החלטותיו של בית משפט קמא

כפי שצויין לעיל, הגיש המערער בקשת רשות לערער על 2 החלטות של בית משפט קמא מיום 2.1.05 כדלקמן:

(א)                התיר למשיב 1 (להלן: " המשיב") להחקר על תצהיר שעשתה המשיבה 2 (להלן: " המשיבה"), אשר תמך בהמרצת הפתיחה. זאת, בנסיבות שבהן לא הוגש תצהיר מטעם המשיב והמשיבה לא התייצבה לחקירה על תצהירה.

בית משפט קמא נימק החלטתו זו, בכך שהמידע ידוע למשיב מידיעה אישית, והוא אף מוכן להצהיר על כך, ובנסיבות בהן לא יגרם למערער כל נזק מחקירת המשיב על התצהיר, תחת חקירת המשיבה.

(ב)                 דחה את בקשת המערער, לאחר תום שמיעת העדויות, להורות על ביקור במקום, בקובעו " אינני סבורה שיש צורך בשלב זה בביקור במקום".

עם מתן פסק הדין בתובענה נבלעו החלטות אלו למעשה בפסק-הדין, והמערער היה אמור לכלול השגותיו עליהן במסגרת הערעור על פסק הדין עצמו ומשלא עשה כן, דין הבר"ע היה להדחות (ראה לעניין זה ע"א 476/90 מיטב הנדסה בע"מ נ' מ"י, פ"ד מו (4) 411, 415 (1992)); אלא שביום 10.11.05 הגישו ב"כ הצדדים הודעה שמוסכם עליהם שהבר"ע תידון ביחד עם הערעור וכחלק בלתי נפרד ממנו, ולכן, רואים אנו את ההשגות נושא הבר"ע כאילו נכללו מלכתחילה בערעור שהגיש המערער.

3.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                ביום 28.3.2005 קיבל בית משפט קמא את התובענה והורה לעו"ד איתמר רוטמן לחתום על מסמכי רישום הבית המשותף על-פי המבוקש בתובענה. בית משפט קמא סמך את טעמו על הסכם הרכישה, שבו אוזכר הסכם הפשרה, וצויין בו  " בהמשך להסכם הפשרה האמור, הכין עו"ד וירניק טיוטת צו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריטים, שהעתק מהם רצ"ב כנספח ג'" ( סעיף 1 א' (6) להסכם הרכישה); וכמו כן שהקונה (המערער דנן) מצהיר כי " ראה ובדק את הנכס, את הסכם הפשרה, את טיוטת צו רישום הבית המשותף והתקנון, וכל הזכויות לגביהם, הוא מוכן לרכוש את הנכס והזכויות לגביו במצבם כפי שהם, והוא מוותר על כל טענת אי התאמה" ( סעיף 1 ב' להסכם הרכישה).

בצו רישום הבתים המשותפים ובתקנון המוסכם שצורפו להסכם הרכישה, מצויין אופן חלוקת הרכוש המשותף, התואם את עמדת המשיבים.

על יסוד האמור, קבע בית משפט קמא כי המערער הסכים לרישום הזכויות באופן שחלוקת הרכוש המשותף תשקף את השטח שבו מחזיקים הצדדים בפועל.

(ב)                 בית משפט הוסיף וציין כי בהסכם הרכישה נטל המערער על עצמו את כל התחיבויותיה של משפחת בלנגה לפי הסכם הפשרה (סעיף 10 להסכם הרכישה). בית המשפט  דחה את גרסת מר בלנגה שהעיד לפניו כבלתי אמינה, לנוכח סתירות שנתגלו בעדותו לעניין חתימתו על מסמכי רישום הבית המשותף, וכן דחה את יתר הטענות שהועלו נגד חתימה זו, נגד תוקפו של התקנון, ואת טענות המערער בנושא זכויות הבניה על גג הבית, על בסיס הוראות הסכם הפשרה והקביעה בס' 12ג' הימנו כי " זכויות הבניה מעל למפלס הגג שייכות לדירת אסולין".